미국 외국인 주택대출(Foreigner Loan) 준비서류 총정리｜한국 소득·은행자산으로 미국 집 사기

미국에서 집을 구입하려고 알아보기 시작하면 처음에는 집값과 동네부터 눈에 들어옵니다.
“LA에서 집을 사면 얼마 정도 할까?”
“콘도와 단독주택 중 어떤 것이 좋을까?”
“한국에서 미국 집을 구입하면 세금은 어떻게 될까?”
저도 처음에는 이런 부분부터 찾아봤습니다.
그런데 실제로 주택 구입 과정을 하나씩 알아보면서 생각보다 먼저 해결해야 하는 문제가 있다는 것을 알게 됐습니다.

바로 대출이었습니다.

특히 미국 시민권자나 영주권자가 아니고, 한국에 거주하면서 미국 주택을 구입하려는 경우에는 일반적인 미국 모기지와 접근 방법이 달라질 수 있습니다.

미국에서 직장을 다니면서 W-2를 받고 있는 사람이라면 소득과 고용을 확인하는 과정이 비교적 익숙합니다.

하지만 한국에 거주하고 있고 미국 Credit Score가 없으며 미국에서 발생하는 W-2 소득도 없다면 이야기가 달라집니다.

그래서 알아보게 된 것이 Foreign National Loan, 즉 외국인 주택대출이었습니다.

이번 글에서는 단순히 “외국인도 미국 집을 살 수 있다”는 이야기에서 끝내지 않고, 실제로 대출을 준비한다고 생각하고 어떤 서류를 준비해야 하는지, 한국에서 발생한 소득과 자산을 어떻게 증명하는지, 다운페이먼트는 어떻게 준비하는지를 경험을 정리하듯 풀어보겠습니다.

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1. 외국인도 미국에서 집을 살 수 있을까?

처음에는 미국 시민권이나 영주권이 없으면 미국에서 집을 사는 것 자체가 어려울 것이라고 생각했습니다.

그런데 알아보면서 알게 된 것은 부동산을 구입할 수 있는지와 대출을 받을 수 있는지는 별개의 문제라는 점이었습니다.

외국인이 미국 부동산을 구입하는 것 자체와 미국 금융기관에서 모기지를 승인받는 것은 서로 다른 절차입니다.

문제는 대출입니다.

일반적인 미국 모기지는 신용기록, 소득, 고용, 세금보고, 부채 등을 종합적으로 확인합니다.

미국에서 생활하면서 신용카드와 자동차 대출 등을 사용해 미국 Credit History를 만들어 놓은 사람이라면 이런 과정이 익숙합니다.

하지만 한국에서 계속 생활한 사람이라면 미국 신용기록이 없거나 충분하지 않을 수 있습니다.

그래서 이런 경우에는 본인의 상황에 맞는 외국인 대출 프로그램이 있는지 별도로 알아봐야 합니다.

여기서 중요한 것은 Foreign National Loan이라는 이름만 보고 모든 금융기관이 동일한 조건으로 대출해 준다고 생각하면 안 된다는 것입니다.

대출기관과 프로그램에 따라 요구하는 조건이 다를 수 있습니다.

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2. 가장 먼저 확인한 것은 미국 Credit Score였습니다

미국에서 집을 사려고 하면 Credit Score 이야기를 빼놓을 수 없습니다.

저도 처음에는 한국에서 신용카드를 오래 사용했고 금융거래도 많기 때문에 미국에서도 어느 정도 인정될 것이라고 생각했습니다.

그런데 미국 신용기록과 한국의 신용기록은 별개의 문제라는 것을 알게 됐습니다.

미국에서 신용카드, 자동차 대출, 주택대출 등의 금융거래를 이용하면서 만들어지는 미국 Credit History가 있기 때문입니다.

한국에서 아무리 금융거래를 오래 했더라도 미국에서 사용할 수 있는 신용기록이 충분하지 않을 수 있습니다.

그래서 외국인 대출을 알아볼 때는 처음부터 이렇게 질문하는 것이 좋습니다.

«“미국 Credit Score가 없는데 대출 신청이 가능한가요?”»

그리고 한 가지 더 물어봐야 합니다.

«“한국의 신용기록이나 해외 금융자료를 심사에 사용할 수 있나요?”»

대출기관마다 답변이 다를 수 있기 때문에 인터넷에서 다른 사람의 사례만 보고 판단하기보다는 직접 확인하는 것이 좋습니다.

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3. 한국에서 발생하는 소득도 중요한 자료가 된다

제가 외국인 대출을 알아보면서 가장 궁금했던 부분 중 하나였습니다.

예를 들어 한국에서 직장생활을 하고 있고 매달 일정한 월급을 받고 있다면 이 소득을 미국 주택대출 심사에 사용할 수 있을까?

대출 프로그램에 따라 해외에서 발생하는 소득을 활용할 수 있는 경우가 있습니다.

하지만 여기서 중요한 것은 단순히 소득이 있다는 사실이 아닙니다.

그 소득을 객관적인 서류로 증명할 수 있어야 한다는 것입니다.

예를 들어 한국에서 직장에 다닌다면 다음과 같은 자료를 준비해야 할 수 있습니다.

- 급여 관련 자료
- 근로소득 관련 세금자료
- 은행 입금내역
- 고용 관련 자료
- 소득을 확인할 수 있는 공식 서류

사업을 하는 경우라면 필요한 서류가 더 복잡해질 수 있습니다.

사업소득이라면 개인의 급여명세서만으로 설명하기 어려울 수 있기 때문에 세금보고 자료나 사업체 관련 자료 등을 추가로 요구받을 수 있습니다.

따라서 한국에서 발생하는 소득을 사용할 생각이라면 대출 상담을 받기 전에 어떤 서류가 필요한지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

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4. 한국 은행에 있는 돈은 어떻게 증명할까?

개인적으로는 이 부분도 상당히 중요하다고 생각합니다.

예를 들어 한국 은행에 상당한 금액의 예금이 있다고 가정해 보겠습니다.

미국 집을 구입하기 위해 그 돈을 다운페이먼트로 사용할 계획입니다.

그렇다면 단순히

“한국 은행에 돈이 있습니다.”

라고 이야기하는 것으로 끝나지 않을 수 있습니다.

대출기관에서는 그 돈이 실제로 존재하는지, 어디에서 발생했는지, 주택 구입에 사용할 수 있는 자금인지 등을 확인할 수 있습니다.

예를 들어 장기간 저축해서 모은 돈이라면 그 자금이 만들어진 과정이 비교적 명확할 수 있습니다.

반면 갑자기 큰 금액이 계좌에 입금됐다면 자금 출처를 추가로 설명해야 할 가능성이 있습니다.

그래서 저는 해외자산을 사용할 계획이라면 돈을 움직이기 전에 대출기관과 먼저 상담하는 것이 중요하다고 생각합니다.

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5. 다운페이먼트는 얼마나 준비해야 할까?

외국인 대출을 검색하다 보면 30% 또는 40%라는 숫자를 자주 보게 됩니다.

예를 들어 80만 달러짜리 집을 구입한다고 가정해 보겠습니다.

30%를 다운페이먼트로 준비한다면,

$800,000 × 30% = $240,000

입니다.

40%라면,

$800,000 × 40% = $320,000

입니다.

숫자로 계산해 보면 생각보다 큰 금액입니다.

그런데 여기서 한 가지 중요한 점이 있습니다.

30%나 40%가 모든 외국인에게 적용되는 고정된 기준은 아닙니다.

대출기관과 프로그램, 신청자의 재정상태와 구입하는 부동산 등에 따라 요구조건이 달라질 수 있습니다.

따라서 “외국인은 무조건 30%만 있으면 된다”거나 “무조건 40%를 준비해야 한다”라고 생각해서는 안 됩니다.

제가 다시 준비한다면 먼저 대출기관에 정확한 다운페이먼트 조건을 확인하고 그 금액을 기준으로 주택가격을 정할 것 같습니다.

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6. 다운페이먼트만 준비하면 끝나는 것이 아니었다

처음에는 집값과 다운페이먼트만 생각했습니다.

예를 들어 80만 달러짜리 집을 산다면 24만 달러만 준비하면 된다고 생각하는 식입니다.

하지만 실제로는 이것만 계산하면 부족할 수 있습니다.

주택을 구입할 때는 다운페이먼트 외에도 다양한 비용이 발생할 수 있습니다.

예를 들면,

- 대출 관련 비용
- 에스크로 비용
- 타이틀 관련 비용
- 주택보험
- 재산세 관련 비용
- 검사 비용
- 감정평가 관련 비용
- 기타 클로징 비용

등을 고려해야 합니다.

따라서 주택을 구입할 때는

집값 → 다운페이먼트 → 클로징 비용 → 구입 후 유지자금

순서로 전체 현금 흐름을 계산하는 것이 좋습니다.

특히 외국인 대출은 일반적인 모기지와 조건이 다를 수 있기 때문에 단순히 집값의 일정 비율만 계산하는 것은 위험할 수 있습니다.

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7. 한국에서 미국으로 돈을 보내는 과정도 미리 생각해야 한다

이 부분은 실제 거래를 준비한다면 반드시 미리 확인하고 싶은 부분입니다.

한국에 있는 자금을 미국으로 옮겨서 다운페이먼트에 사용할 계획이라면 자금 이동 과정을 명확하게 만들어 놓는 것이 좋습니다.

예를 들어

한국 은행 계좌

↓

미국 은행 계좌

↓

에스크로

와 같이 자금이 이동할 수 있습니다.

이때 중요한 것은 자금의 출처와 이동 기록을 명확하게 남겨놓는 것입니다.

특히 큰 금액을 여러 계좌를 거쳐 복잡하게 이동시키면 나중에 설명해야 할 내용이 많아질 수 있습니다.

그래서 저는 주택 구입자금을 준비한다면 가능한 한 거래 전에 대출기관과 에스크로 측에 자금 이동 방법을 확인하는 것이 좋다고 생각합니다.

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8. 대출 상담을 받을 때 준비하면 좋은 서류

제가 실제로 준비한다고 생각하고 정리해 보면 다음과 같습니다.

기본 신분자료

- 여권
- 비자 또는 체류 관련 자료
- 신분증명 자료
- 주소 확인 자료

개인의 상황에 따라 추가 자료가 필요할 수 있습니다.

소득 관련 자료

- 급여자료
- 소득 증빙자료
- 세금 관련 자료
- 은행 입금내역
- 고용 관련 자료

자산 관련 자료

- 은행 잔액증명
- 최근 은행거래내역
- 예금 및 투자자산 자료
- 부동산 보유자료
- 기타 자산 증빙

부채 관련 자료

- 기존 대출
- 신용카드 부채
- 자동차 대출
- 기타 금융채무

이런 자료를 미리 정리해 놓으면 상담 과정에서 훨씬 수월합니다.

다만 실제 요구서류는 대출기관과 프로그램에 따라 달라질 수 있으므로 위 목록을 기본적인 준비 체크리스트 정도로 생각하는 것이 좋습니다.

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9. 대출기관에 처음 전화한다면 이렇게 물어보자

제가 다시 처음부터 시작한다면 부동산부터 찾아보지 않을 것 같습니다.

먼저 모기지 브로커나 대출기관에 전화를 해서 다음 질문을 해볼 것입니다.

첫 번째

“저는 한국에 거주하고 있고 미국 시민권이나 영주권이 없습니다. Foreign National Loan을 이용할 수 있을까요?”

두 번째

“미국 Credit Score가 없는데 대출 심사가 가능한가요?”

세 번째

“한국에서 발생하는 소득을 사용할 수 있나요?”

네 번째

“한국 은행에 있는 예금을 다운페이먼트로 사용할 수 있나요?”

다섯 번째

“다운페이먼트는 어느 정도 필요한가요?”

여섯 번째

“현재 제 상황에서 필요한 서류 목록을 보내주실 수 있나요?”

그리고 마지막으로 하나 더 물어보고 싶습니다.

“대출금리와 수수료를 포함한 예상 비용을 받을 수 있을까요?”

이렇게 질문하면 단순히 “대출이 됩니다”라는 답변보다 실제 자금계획을 세우는 데 도움이 됩니다.

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10. 집을 먼저 찾으면 오히려 힘들 수 있다

미국 집을 알아볼 때 가장 흔하게 하는 실수가 마음에 드는 집부터 찾는 것입니다.

저 역시 처음에는 Zillow나 Redfin 같은 사이트에서 집부터 검색하고 싶어졌습니다.

그런데 대출을 먼저 확인하지 않은 상태에서 마음에 드는 집을 발견하면 오히려 문제가 생길 수 있습니다.

예를 들어 100만 달러짜리 집을 마음에 들어 했는데 대출기관에서 예상보다 높은 다운페이먼트를 요구한다면 자금계획을 다시 세워야 합니다.

반대로 대출 가능 금액을 먼저 확인해 놓으면 집을 찾을 때부터 현실적인 가격대를 설정할 수 있습니다.

그래서 제가 다시 한다면 순서를 이렇게 잡겠습니다.

① 대출 가능 여부 확인

↓

② 예상 대출금액 확인

↓

③ 필요한 다운페이먼트 계산

↓

④ 클로징 비용과 여유자금 계산

↓

⑤ 그 범위 안에서 집 찾기

이 순서가 훨씬 현실적이라고 생각합니다.

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11. Foreign National Loan에서 가장 중요했던 것은 ‘증명’이었다

외국인 주택대출을 알아보면서 가장 많이 느낀 부분은 이것이었습니다.

돈이 있는 것과 돈이 있다는 것을 증명하는 것은 다르다.

한국에 충분한 예금이 있어도 그 자금의 출처와 사용 가능성을 설명해야 할 수 있습니다.

한국에서 안정적인 소득이 있어도 그것을 객관적인 자료로 증명해야 합니다.

그리고 미국 Credit Score가 없다면 그 부분을 어떻게 보완할 수 있는지도 확인해야 합니다.

결국 대출기관 입장에서는 신청자가 대출금을 정상적으로 상환할 수 있는지를 판단해야 하기 때문입니다.

그래서 외국인 대출을 준비한다면 단순히

“얼마까지 빌려주나요?”

라고 묻는 것보다

“제가 가진 소득과 자산을 어떤 방식으로 증명하면 되나요?”

라고 질문하는 것이 훨씬 중요하다고 생각합니다.

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12. 제가 외국인 주택대출을 알아보면서 정리한 체크리스트

마지막으로 제가 다시 준비한다면 다음 내용을 하나씩 체크할 것 같습니다.

신분

□ 미국 시민권 또는 영주권 여부

□ 현재 거주 국가

□ 미국 체류 관련 신분

신용

□ 미국 Credit Score 확인

□ 미국 Credit History 확인

□ 해외 신용자료 활용 가능 여부 확인

소득

□ 한국 소득 확인

□ 급여 또는 사업소득 증빙

□ 세금 관련 자료 준비

□ 은행 입금내역 준비

자산

□ 한국 은행 예금

□ 투자자산

□ 부동산 등 기타 자산

□ 자금 출처 확인

주택구입자금

□ 다운페이먼트

□ 클로징 비용

□ 대출 관련 비용

□ 구입 후 비상자금

대출

□ Foreign National Loan 가능 여부

□ 예상 대출금액

□ 예상 금리

□ 대출기간

□ 필요한 서류

□ 대출기관의 최종 조건

이 정도를 미리 정리해 놓으면 상담을 받을 때 훨씬 구체적인 이야기를 할 수 있습니다.

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마무리｜한국에 살아도 미국 집을 살 수 있을까?

결국 처음 궁금했던 질문으로 돌아가게 됩니다.

“한국에 살고 있는데 미국 집을 살 수 있을까?”

부동산 구입 자체와 대출 가능 여부는 구분해서 생각해야 합니다.

미국 시민권이나 영주권이 없더라도 미국 부동산을 구입할 수 있는 경우가 있지만, 미국에서 주택대출을 받으려면 별도의 금융 조건을 충족해야 합니다.

특히 한국 거주자라면 미국 Credit Score가 없을 수 있기 때문에 일반적인 모기지와 Foreign National Loan을 구분해서 알아볼 필요가 있습니다.

그리고 가장 중요한 것은 단순히 다운페이먼트 금액을 준비하는 것이 아닙니다.

한국에서 발생하는 소득을 어떻게 증명할 것인지, 한국에 있는 자산을 어떻게 증명할 것인지, 그리고 미국 대출기관이 요구하는 서류를 어떻게 준비할 것인지가 중요합니다.

30% 또는 40%라는 다운페이먼트 비율도 모든 외국인에게 동일하게 적용되는 법적 기준이라고 생각해서는 안 됩니다.

대출기관과 프로그램에 따라 조건이 달라질 수 있기 때문입니다.

저라면 미국 집을 알아보기 전에 먼저 모기지 전문가에게 상담을 받고,

“제가 한국에 거주하고 있고 미국 Credit Score가 없는데, 현재 제 소득과 자산으로 어떤 대출 프로그램을 이용할 수 있습니까?”

라고 물어볼 것 같습니다.

그 답을 들은 다음에야 실제로 살 집의 가격과 지역을 결정할 것 같습니다.

미국 주택 구입은 집을 고르는 것에서 시작하는 것 같지만, 막상 준비해 보면 내가 어떤 자금으로, 어떤 조건으로 그 집을 구입할 수 있는지를 먼저 확인하는 과정이 훨씬 중요했습니다.