미국 외국인 주택대출(Foreigner Loan) 직접 알아본 이야기｜한국에 살아도 미국 집을 살 수 있을까?
미국에서 집을 알아보다 보면 생각보다 많은 분들이 비슷한 질문을 합니다.
“나는 미국 시민권자가 아닌데 미국에서 집을 살 수 있을까?”
“영주권이 없고 미국에서 직장을 다니지도 않는데 모기지를 받을 수 있을까?”
“한국에 살면서 미국 집을 구입하고 싶은데 미국 신용점수가 없으면 어떻게 하지?”
저도 처음 미국 주택 구입과 모기지를 알아볼 때 가장 먼저 궁금했던 부분이 바로 이것이었습니다.
특히 미국에서 생활하면서 집을 구입하는 사람이라면 자연스럽게 W-2, Credit Score, Social Security Number 같은 이야기를 접하게 됩니다. 그런데 한국에 거주하면서 미국 부동산을 구입하려는 사람이라면 상황이 조금 달라집니다.
결론부터 말하면 미국 시민권이나 영주권이 없다고 해서 미국 주택 구입 자체가 불가능한 것은 아닙니다.
다만 집을 살 수 있다는 것과 미국의 일반적인 모기지를 쉽게 받을 수 있다는 것은 전혀 다른 이야기였습니다.
제가 이 부분을 알아보면서 가장 크게 느꼈던 것은 바로 **“신분보다 금융 조건을 어떻게 증명하느냐가 중요하다”**는 점이었습니다.
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1. 미국 시민권이 없어도 집을 살 수 있을까?
처음에는 미국 시민권이나 영주권이 없으면 미국에서 집을 구입하기 어려울 것이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 부동산 구입 자체와 모기지 대출 심사는 별개의 문제입니다.
외국인이 미국 부동산을 구입하는 것 자체와 미국 금융기관에서 대출을 받는 과정은 서로 다른 기준으로 판단됩니다.
문제는 대출입니다.
미국에서 일반적인 모기지를 신청하면 금융기관은 단순히 “집을 사고 싶다”는 것만 보는 것이 아니라 여러 가지 금융자료를 확인합니다.
대표적으로 다음과 같은 항목입니다.
- 미국 신용기록
- Credit Score
- 소득
- 고용 상태
- 세금보고
- 은행계좌
- 보유 자산
- 기존 부채
- 다운페이먼트
- 대출 상환 능력
일반적인 미국 모기지는 소득이 안정적이고 이를 객관적인 서류로 증명할 수 있어야 합니다.
Fannie Mae의 현재 가이드에서도 비미국 시민권자라고 해서 자동으로 제외되는 것은 아니지만, 소득과 고용에 대한 확인은 요구됩니다.
그러다 보니 한국에 거주하면서 미국에서 직장을 다니지 않는 사람은 일반적인 모기지 상품을 이용하는 데 어려움이 생길 수 있습니다.
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2. 그래서 알아본 것이 Foreign National Loan
제가 처음 관심을 갖게 된 것이 바로 Foreign National Loan, 흔히 외국인 융자라고 부르는 프로그램이었습니다.
이름 그대로 미국에 거주하지 않는 외국인이 미국 부동산을 구입할 때 이용할 수 있도록 만들어진 대출 프로그램입니다.
다만 여기서 주의해야 할 것이 있습니다.
Foreign National Loan은 모든 은행에서 똑같은 조건으로 제공되는 일반적인 모기지 상품이 아닙니다.
대출기관이나 프로그램에 따라 조건이 상당히 다를 수 있습니다.
그래서 인터넷에서 누군가가
“외국인은 무조건 30%만 있으면 된다.”
“외국인은 무조건 40% 다운해야 한다.”
라고 이야기하는 것을 그대로 믿으면 안 됩니다.
실제로 상담을 받아보면 주택 가격, 부동산 종류, 대출 목적, 신청자의 자산과 소득, 미국과 본국의 금융자료 등에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.
제가 상담을 알아볼 때도 가장 먼저 물어본 것이 바로 **“한국에서 발생하는 소득과 자산을 어떻게 증명할 수 있느냐”**였습니다.
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3. 가장 큰 문제는 미국 신용점수였습니다
미국에서 집을 처음 구입하는 한국 거주자라면 여기서 상당히 큰 장벽을 만나게 됩니다.
바로 미국 Credit History입니다.
한국에서는 신용카드를 오래 사용했고 신용점수도 좋다고 하더라도 미국 금융기관에서 사용하는 신용기록과는 별개의 문제일 수 있습니다.
미국에서는 신용카드나 자동차 대출, 아파트 렌트 등의 금융거래가 미국 신용기관에 기록되면서 미국 신용기록이 만들어집니다.
그런데 한국에 계속 거주했다면 미국에서 사용할 수 있는 신용기록이 충분하지 않을 수 있습니다.
그래서 외국인 대출에서는 일반적인 미국 신용점수만 보는 것이 아니라 신청자의 해외 금융자료나 자산, 소득 등을 추가적으로 확인하는 프로그램이 있을 수 있습니다.
참고로 Fannie Mae의 가이드에는 일정 조건에서 미국 신용점수가 없는 차주에 대해 비전통적 신용기록을 활용하는 방법도 규정되어 있습니다. 또한 해외 신용보고서를 활용할 수 있는 경우에 대한 규정도 별도로 존재합니다.
하지만 이것이 곧 모든 한국 거주자가 일반적인 Fannie Mae 모기지를 받을 수 있다는 의미는 아닙니다.
어떤 대출 프로그램을 이용하느냐가 매우 중요합니다.
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4. 다운페이먼트가 생각보다 중요했다
외국인 융자를 알아보면서 가장 먼저 체감하게 되는 부분 중 하나가 다운페이먼트입니다.
일반적인 미국 주택대출과 비교하면 외국인 대출은 더 많은 자기자본을 요구하는 경우가 있습니다.
시장에서는 흔히 30~40% 이상의 다운페이먼트를 이야기하기도 합니다.
예를 들어 80만 달러짜리 주택을 구입한다고 가정해 보겠습니다.
30%를 다운페이먼트로 준비한다면,
$800,000 × 30% = $240,000
입니다.
40%라면,
$800,000 × 40% = $320,000
이 됩니다.
여기에 끝나는 것이 아닙니다.
실제 주택 구입 과정에서는 대출 관련 비용, 에스크로 비용, 타이틀 관련 비용, 보험, 세금 및 기타 클로징 비용 등을 별도로 준비해야 할 수 있습니다.
따라서 “30%만 있으면 미국 집을 살 수 있다”라고 단순하게 생각하면 실제 자금계획에서 문제가 생길 수 있습니다.
저라면 집값만 계산하지 않고 다운페이먼트 + 클로징 비용 + 비상자금까지 따로 계산해 볼 것 같습니다.
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5. 한국에서 번 돈도 인정받을 수 있을까?
이 부분도 상당히 궁금했습니다.
예를 들어 한국에서 직장생활을 하고 있고 월급을 받고 있다면 그 소득을 미국 주택대출 심사에 활용할 수 있을까요?
가능한 프로그램이 있지만 중요한 것은 소득의 존재보다 증빙 방법입니다.
미국 대출기관은 단순히 “한국에서 월급을 받고 있습니다”라는 설명만으로 소득을 인정하지 않습니다.
소득의 종류와 대출 프로그램에 따라 세금보고서, 급여자료, 은행거래내역 등 다양한 서류가 요구될 수 있습니다.
Fannie Mae의 가이드에서도 해외에서 발생하는 소득을 이용하는 경우 세금보고 및 관련 소득자료를 확인하고, 외국에서 작성된 자료는 영어 번역 및 달러 환산 등의 요건을 두고 있습니다.
따라서 한국에서 소득이 있다면 미리 다음과 같은 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다.
- 최근 소득자료
- 급여 내역
- 한국 세금 관련 자료
- 은행 거래내역
- 예금 및 투자자산 자료
- 부동산 보유자료
- 자금 출처를 증명할 수 있는 자료
대출기관에 따라 필요한 서류가 달라질 수 있기 때문에 상담 전에 준비서류 목록을 먼저 받는 것이 좋습니다.
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6. 한국 은행에 있는 돈으로 다운페이먼트를 할 수 있을까?
이 부분도 실제로 미국 집을 알아보는 사람이라면 반드시 확인해야 합니다.
한국에 있는 돈을 미국 주택 구입자금으로 사용하는 경우에는 자금의 출처와 이동 과정을 명확하게 증명할 수 있어야 합니다.
예를 들어 한국 은행에 3억 원이 있다고 해서 미국 대출기관에 단순히 통장 잔액만 보여주는 것으로 끝나는 것은 아닐 수 있습니다.
돈이 어디에서 발생했는지, 실제로 미국 주택 구입에 사용할 수 있는 자금인지, 미국으로 어떻게 이동했는지 등을 확인할 수 있기 때문입니다.
Fannie Mae 역시 해외 자산을 다운페이먼트나 클로징 비용 등에 사용하는 경우 자금의 출처와 미국 달러로 전환된 과정 등을 문서화하도록 요구하고 있습니다.
그래서 저는 해외자산을 사용할 계획이라면 돈을 움직이기 전에 대출기관에 먼저 문의하는 것을 권하고 싶습니다.
괜히 돈을 먼저 미국으로 보내고 나중에 설명하려고 하면 오히려 서류가 복잡해질 수 있기 때문입니다.
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7. 실제로 상담할 때 가장 먼저 물어봐야 하는 질문
제가 다시 처음부터 알아본다면 부동산부터 보러 다니기보다는 먼저 모기지 브로커나 대출기관에 다음 질문부터 할 것 같습니다.
첫 번째
“저는 한국에 거주하고 있으며 미국 시민권이나 영주권이 없습니다. Foreign National Loan이 가능한가요?”
두 번째
“미국 Credit Score가 없는데 어떤 방식으로 심사하나요?”
세 번째
“한국에서 발생하는 소득을 사용할 수 있나요?”
네 번째
“다운페이먼트는 몇 퍼센트가 필요한가요?”
다섯 번째
“한국에 있는 자산을 다운페이먼트로 사용할 수 있나요?”
여섯 번째
“필요한 서류를 미리 받을 수 있을까요?”
이 질문을 먼저 하고 나서 실제 주택을 찾아보는 것이 훨씬 효율적입니다.
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8. 30% 다운이면 충분하다고 생각하면 안 되는 이유
외국인 대출을 검색하다 보면 “30% Down”이라는 표현을 자주 볼 수 있습니다.
하지만 저는 이 숫자를 확정된 기준이 아니라 하나의 예시적인 시장 조건으로 생각하는 것이 좋다고 봅니다.
어떤 대출기관은 30%를 요구할 수도 있고, 다른 프로그램에서는 더 높은 자기자본을 요구할 수도 있습니다.
또한 대출금리와 대출 한도, 준비해야 하는 현금성 자산, 부동산 종류 등에 따라서도 조건이 달라질 수 있습니다.
결국 중요한 것은
“외국인이니까 몇 %”
가 아니라
“내 상황에서 어떤 대출 프로그램을 이용할 수 있고, 그 프로그램에서 요구하는 조건이 무엇인가”
입니다.
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9. 제가 느낀 가장 큰 차이
미국에서 일반적인 모기지를 알아보는 과정과 Foreign National Loan을 알아보는 과정의 가장 큰 차이는 증명해야 하는 것이 많다는 점이었습니다.
미국에서 직장생활을 하고 W-2를 받고 있으며 Credit Score가 있는 사람이라면 비교적 익숙한 방식으로 소득과 신용을 확인할 수 있습니다.
반면 한국에 거주하는 사람은 미국에서 발생한 소득이 없을 수 있고 미국 신용기록도 부족할 수 있습니다.
그래서 대출기관 입장에서는
“이 사람이 실제로 돈을 가지고 있는가?”
“소득이 지속적으로 발생하고 있는가?”
“대출금을 정상적으로 상환할 수 있는가?”
“다운페이먼트의 출처는 어디인가?”
등을 다른 서류를 통해 확인해야 합니다.
결국 서류 준비가 곧 대출 준비라는 생각이 들었습니다.
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10. 미국 집을 사고 싶다면 가장 먼저 해야 할 일
저라면 순서를 이렇게 잡을 것 같습니다.
① 먼저 본인의 신분과 거주지를 정리합니다.
미국 시민권자인지, 영주권자인지, 미국에 합법적으로 체류하고 있는지 또는 한국에 계속 거주하고 있는지를 구분해야 합니다.
② 미국 Credit Score가 있는지 확인합니다.
없다면 일반 모기지와 Foreign National Loan 중 어떤 프로그램을 검토할 수 있는지 확인합니다.
③ 소득자료를 준비합니다.
한국에서 발생하는 소득이라면 어떤 자료를 제출해야 하는지 미리 대출기관에 문의합니다.
④ 다운페이먼트를 계산합니다.
30%라는 숫자만 보고 준비하지 말고 실제 승인 가능한 대출 프로그램의 요구사항을 확인해야 합니다.
⑤ 해외자산의 출처를 정리합니다.
한국 은행에 있는 돈이라면 자금이 어떻게 만들어졌는지 설명할 수 있도록 관련 자료를 준비합니다.
⑥ 그 다음에 집을 찾습니다.
저는 이 순서가 상당히 중요하다고 생각합니다.
집부터 찾아놓고 나중에 대출을 알아보면 마음에 드는 집을 발견했는데 자금 조건이 맞지 않는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.
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마무리｜외국인도 미국에서 집을 살 수 있지만, 대출은 별개의 문제였습니다
미국에서 집을 사고 싶어 하는 한국 거주자라면 가장 먼저 “외국인도 미국 집을 살 수 있을까?”라는 생각을 하게 됩니다.
제가 알아본 결과 중요한 것은 집을 살 수 있느냐와 모기지를 받을 수 있느냐를 구분하는 것이었습니다.
미국 시민권이나 영주권이 없다는 이유만으로 모든 주택대출이 불가능한 것은 아닙니다.
반대로 미국 시민권이 없다고 해서 누구나 Foreign National Loan을 받을 수 있다는 뜻도 아닙니다.
대출기관과 프로그램에 따라 신분, 소득, 신용, 자산, 다운페이먼트, 준비서류 등의 조건이 달라집니다.
특히 한국에 거주하면서 미국 신용기록이 없는 경우라면 일반적인 미국 모기지와 Foreign National Loan을 구분해서 알아보는 것이 중요합니다.
제가 이 과정을 알아보면서 가장 중요하다고 느낀 것은 “얼마가 있느냐”만큼 “그 돈과 소득을 어떻게 증명할 수 있느냐”가 중요하다는 것이었습니다.
미국 주택 구입을 생각하고 있다면 집부터 검색하기보다는 먼저 자신의 소득과 자산, 신용기록을 정리하고 대출기관에 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
그리고 30%, 40%라는 다운페이먼트 숫자 역시 고정된 법적 기준이 아니라 개별 대출 프로그램의 조건으로 확인해야 한다는 점을 꼭 기억해 두면 좋겠습니다.
※ 이 글은 미국 주택대출을 알아보면서 정리한 일반적인 정보입니다. Foreign National Loan은 대출기관과 개인의 상황에 따라 조건이 크게 달라질 수 있으므로 실제 대출 신청 전에는 해당 대출기관 또는 모기지 전문가에게 최신 조건을 확인하는 것이 필요합니다.